Un emplacement AAA qui travaille pour vous, 24 heures sur 24
Il existe des adresses qui ne se libèrent presque jamais, parce que les locataires ne veulent pas partir. Le 1085, rue Berri, à Montréal (Ville-Marie), est l'une d'elles. Situé entre René-Lévesque Est et De la Gauchetière Est, à quelques pas du Vieux-Montréal, cet immeuble de 23 logements de type 2 ½ affiche un Walk Score de 99 : la quasi-totalité des besoins quotidiens des locataires se règle à pied. Trois stations de métro sont accessibles à distance de marche. Les logements sont faciles à louer, et il reste un potentiel de valorisation des loyers à exploiter. C'est le genre d'actif que les investisseurs sérieux recherchent depuis longtemps.
Pour qui est cet immeuble ?
Cet immeuble s'adresse à des investisseurs immobiliers à la recherche d'un actif stabilisé, bien situé et résilient, dans l'un des marchés locatifs les plus denses du Québec. Le profil démographique du secteur appuie la thèse d'investissement : dans un rayon d'un kilomètre, la croissance démographique prévue est de 1,6 % sur cinq ans, l'âge médian des résidents est de 37,1 ans et le revenu moyen par ménage s'établit à 93 401 $. Ce profil de locataires actifs et mobiles correspond parfaitement à des petites unités bien localisées.
Pour l'investisseur qui comprend la relation entre la conjoncture économique et la valeur des actifs immobiliers, cette propriété représente un positionnement stratégique dans un corridor à haute demande locative chronique.
Trois atouts qui font la différence
Des rénovations complètes réalisées en 2024
L'immeuble a fait l'objet de rénovations majeures en 2024, touchant les cuisines, les salles de bains, les planchers, la plomberie, l'électricité, le chauffage, les fenêtres et le sous-sol. Pour un investisseur, cela signifie un horizon de dépenses en immobilisations considérablement réduit à court et à moyen terme. La propriété est décrite comme étant en excellent état.
Un financement CMHC assumable à des conditions avantageuses
Un prêt hypothécaire assuré par la SCHL est actuellement en place et devra être assumé par l'acheteur. Le montant total s'élève à 3 452 184,66 $, au taux de 3,70 %, avec un amortissement de 40 ans et un terme expirant le 1er juin 2031. Le paiement mensuel est de 13 732 $, auquel s'ajoute un compte de taxes en fiducie de 1 523 $. Dans un contexte de taux plus élevés, assumer ce financement constitue un avantage concurrentiel réel.
Un programme CMHC MLI Select sur 10 unités
Dix des 23 unités sont inscrites au programme CMHC MLI Select, volet abordabilité. Cette participation à un programme fédéral structuré ajoute une couche de prévisibilité à la gestion de l'actif, tout en répondant à une demande locative soutenue.
Un quartier qui n'a pas besoin de se vendre
La rue Berri, dans Ville-Marie, est l'une des artères les mieux desservies de Montréal. Les locataires de l'immeuble ont accès, à distance de marche, aux stations de métro Berri-UQAM (à environ 394 m), Champ-de-Mars (à environ 372 m) et Beaudry (à environ 675 m). Des arrêts d'autobus se trouvent à moins de 90 mètres de l'entrée. Le secteur est également desservi par le Réseau Express Métropolitain (REM), une piste cyclable et un réseau de transport en commun dense.
L'UQAM et son campus central sont à environ 350 à 400 mètres, et le Collège Supérieur de Montréal se trouve à environ 406 mètres. À cela s'ajoutent des épiceries de proximité dont l'IGA Marché Verreault et Normandeau à 343 m et Rachelle Berry à 499 m, ainsi que plusieurs parcs urbains : le Jardin de Lyon (148 m), le Carré Viger (207 m) et le Parc François-Dollier-De Casson (330 m). Des garderies, un hôpital, des écoles primaires et secondaires, un cégep et une université complètent l'offre de services à proximité immédiate.
Un tel bassin de commodités explique pourquoi les logements de cet immeuble sont, selon le vendeur, très faciles à louer.
Les chiffres de l'actif
- Prix demandé : 4 100 000 $
- Type de propriété : Immeuble à revenus, 23 logements de type 2 ½
- Superficie du terrain : 2 529 pi²
- Rénovations : Cuisines, salles de bains, planchers, plomberie, électricité, chauffage, fenêtres, sous-sol (2024)
- Financement assumable : 3 452 184,66 $ à 3,70 %, amortissement 40 ans, terme au 1er juin 2031, paiement mensuel de 13 732 $ + compte de taxes en fiducie de 1 523 $
- Unités MLI Select : 10 des 23 logements (volet abordabilité CMHC)
- Inclusions : Tout équipement nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble, ainsi que tous les biens meubles et appareils inclus dans les baux
- Contrats à assumer : Coinamatic (échéance le 1er décembre 2034) et Vidéotron (échéance le 23 juillet 2027)
- Vente : Sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur
- Droit de préemption : La Ville de Montréal bénéficie d'un droit de préemption de 60 jours sur toute promesse d'achat reçue. Toute offre doit prévoir ce délai.
- Visites : Possibles uniquement sur présentation d'une promesse d'achat acceptée
Note : Les montants indiqués pour les rénovations sont des estimations fournies par le vendeur, à titre informatif. Le prêteur ajoutera à l'analyse des charges supplémentaires telles que des frais de gestion, un taux de vacance et des provisions pour entretien. Consultez votre courtier hypothécaire pour obtenir l'image complète du financement.
Vous souhaitez obtenir le feuillet financier complet ou discuter de la stratégie d'acquisition ? Mikael Kurkdjian, courtier immobilier résidentiel et commercial agréé DA chez Les stratèges immobiliers, est disponible pour répondre à vos questions et vous accompagner dans votre analyse. Communiquez avec lui dès aujourd'hui au 514 945-7881 ou visitez lesstrategesimmobiliers.com.
Frequently Asked Questions
Qu'est-ce que le droit de préemption de la Ville de Montréal implique concrètement pour un acheteur ?
La Ville de Montréal dispose d'un droit de préemption de 60 jours sur toute promesse d'achat reçue pour cette propriété. Cela signifie que toute offre doit prévoir un délai de 60 jours afin de permettre à la Ville d'exercer ce droit, ou d'y renoncer. Votre courtier immobilier et votre notaire pourront vous guider dans la rédaction de l'offre en tenant compte de cette particularité.
Le financement CMHC en place est-il avantageux et est-il obligatoire de l'assumer ?
Le prêt hypothécaire assuré par la SCHL, d'un montant de 3 452 184,66 $, au taux fixe de 3,70 % et amorti sur 40 ans, devra être assumé par l'acheteur. Dans un contexte où les taux de financement ont évolué à la hausse ces dernières années, assumer un tel prêt à ce taux peut représenter un avantage financier significatif. Consultez votre courtier hypothécaire pour évaluer l'impact sur votre rendement.
Quels contrats l'acheteur devra-t-il assumer en plus du financement ?
L'acheteur devra assumer deux contrats de service : celui de Coinamatic (appareils de buanderie), dont l'échéance est le 1er décembre 2034, et celui de Vidéotron, dont l'échéance est le 23 juillet 2027.
Est-il possible de visiter les logements avant de soumettre une offre ?
Non. Les visites de l'immeuble sont possibles uniquement sur présentation d'une promesse d'achat acceptée. Cette condition est standard pour les immeubles à revenus occupés, afin de protéger les locataires en place.
Quel est le potentiel de valorisation des loyers ?
Selon les informations disponibles, il reste un potentiel de valorisation intéressant au niveau des loyers. L'analyse détaillée des baux en vigueur et des loyers du marché dans le secteur vous permettra de quantifier ce potentiel. Votre courtier immobilier peut vous accompagner dans cette analyse avant la prise de décision.
