Une occasion rare dans l'un des quartiers les plus convoités de Montréal
Dans Notre-Dame-de-Grâce, les immeubles à revenus de cette envergure ne se libèrent pas souvent. Adjacente à Westmount, ancrée sur l'artère névralgique de la rue Sherbrooke Ouest, cette propriété de 28 unités résidentielles conjugue stabilité locative, locataire commercial de renom et rénovations majeures réalisées au fil des dernières années. Le résultat : un actif solide, bien entretenu, dans un secteur où la demande locative ne faiblit pas.
Pour quel investisseur cette propriété a-t-elle du sens ?
Cet immeuble s'adresse à l'investisseur immobilier aguerri qui recherche un actif de prestige à Montréal, capable de générer des revenus stables tout en offrant un potentiel de croissance réel. NDG est un quartier où la demande locative est soutenue par la proximité d'établissements d'enseignement, d'hôpitaux et d'infrastructures de transport majeures. Pour un acquéreur qui mise sur la durabilité de son portefeuille, cette propriété coche les cases essentielles : emplacement de premier ordre, revenus actuels finançables et marge d'optimisation encore disponible sur les loyers résidentiels.
Les atouts qui font la différence
Un locataire commercial ancré depuis plus d'une décennie
La Boulangerie Chez Fred occupe le local commercial de l'immeuble depuis 2012, sous un bail NET NET dont l'échéance est prévue en 2031. Cette pâtisserie française reconnue attire une clientèle de tout Montréal et affiche d'excellentes critiques. Pour l'investisseur, c'est une source de revenus prévisible et stable, avec un locataire qui a fait ses preuves sur le long terme.
Des rénovations majeures qui protègent la valeur de l'actif
L'immeuble a bénéficié d'investissements significatifs : 15 des 28 unités résidentielles ont été entièrement rénovées, les fenêtres ont été remplacées en 2020, un nouveau panneau d'incendie a été installé en 2022, et la toiture a été refaite en 2011. En 2011 également, des panneaux électriques de 100 ampères ont été installés dans chaque unité, avec conversion du système de chauffage et d'eau chaude en plinthes électriques et réservoirs individuels. Ces travaux facilitent le financement et réduisent les risques de dépenses imprévues à court terme.
Un potentiel de croissance des revenus encore inexploité
Les loyers actuels offrent une base solide pour le financement, tout en laissant une marge d'augmentation future sur les unités résidentielles. L'investisseur dispose ainsi d'un levier de valorisation concret, sans avoir à restructurer l'actif en profondeur.
Un emplacement locatif AAA, à la croisée de NDG et de Westmount
L'adresse parle d'elle-même. À quelques mètres seulement, on trouve la Marche AMK (43 m) et H Mart (108 m), deux options d'épicerie accessibles à pied pour les locataires. Les arrêts d'autobus Sherbrooke / Décarie sont à moins de 100 mètres, et la gare Vendôme, qui donne accès au métro (ligne orange) et au réseau de trains de banlieue, est à environ 430 mètres de marche.
Dans un rayon de moins de 700 mètres, les locataires ont accès à plusieurs épiceries supplémentaires dont un Metro et Esposito, ainsi qu'à des parcs verdoyants comme le Parc Notre-Dame-de-Grâce, le Parc Georges-Saint-Pierre et le Parc Prince-Albert. Le Parc à chiens du parc Notre-Dame-de-Grâce est quant à lui à environ 400 mètres.
À proximité immédiate, on trouve également le Mackay Centre (237 m), Centennial Academy (386 m) et l'École Saint-Luc Annexe 2 (398 m), en plus d'un cégep, d'une université, d'un hôpital et d'autoroutes (15, 10 et 20) offrant une accessibilité régionale inégalée. Le site Glen de l'Université McGill est aussi à proximité immédiate, ce qui soutient une demande locative diversifiée et constante.
Les chiffres de la transaction
- Prix demandé : 10 400 000 $
- Type de propriété : Immeuble à revenus
- Nombre d'unités résidentielles : 28
- Superficie du terrain : 7 050 pi²
- Locataire commercial : Boulangerie Chez Fred, bail NET NET, en place depuis 2012, échéance 2031
- Unités rénovées : 15 sur 28
- Rénovations récentes : Fenêtres (2020), panneau d'incendie (2022), toiture (2011), conversion électrique (2011), autres travaux (2019)
- Inclusions : Les laveuses et sécheuses sont louées conformément aux baux en vigueur. L'acheteur assume le contrat avec Coinamatic à compter de la signature de l'acte de vente.
- Exclusions : Les outils, matériaux et équipements entreposés dans les aires de rangement demeurent la propriété du vendeur et seront retirés avant l'acte de vente, à l'exception de ceux requis pour l'exploitation et l'entretien de l'immeuble.
Note : Les dépenses d'exploitation présentées dans la documentation correspondent uniquement aux dépenses pour lesquelles des pièces justificatives sont disponibles.
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Frequently Asked Questions
Qu'est-ce qu'un bail NET NET et pourquoi est-ce avantageux pour l'investisseur ?
Dans un bail NET NET, le locataire commercial assume une partie significative des dépenses d'exploitation liées à son local, comme les taxes et l'assurance, en plus de son loyer de base. Pour l'investisseur, cela signifie des revenus plus prévisibles et une réduction des charges nettes associées au local commercial. Dans le cas de la Boulangerie Chez Fred, ce bail court jusqu'en 2031, ce qui offre une visibilité financière sur plusieurs années.
Les loyers résidentiels sont-ils déjà au maximum du marché ?
Non, et c'est précisément l'un des attraits de cet actif. Les loyers actuels sont suffisamment solides pour soutenir un financement avantageux, mais ils ne sont pas encore pleinement optimisés. Un nouvel acquéreur dispose donc d'un levier de valorisation réel, en augmentant graduellement les loyers au fil des renouvellements de bail, dans le respect de la réglementation québécoise applicable.
Quelles sont les grandes rénovations déjà réalisées, et qu'est-ce que cela implique pour l'entretien futur ?
L'immeuble a bénéficié de travaux majeurs : remplacement complet des fenêtres en 2020, installation d'un nouveau panneau d'incendie en 2022, remplacement de la toiture en 2011, conversion du système de chauffage et d'eau chaude en 2011, et d'autres travaux en 2019. Ces investissements réduisent les risques de dépenses imprévues à court et moyen terme, et facilitent l'obtention d'un financement institutionnel.
Comment se déroule la transition avec le contrat de location des laveuses et sécheuses ?
Les appareils de buanderie sont loués dans le cadre d'un contrat avec Coinamatic. À la signature de l'acte de vente devant notaire, l'acheteur assume automatiquement ce contrat. Il est conseillé de consulter les modalités du contrat en vigueur lors de la vérification diligente.
Quel est l'accès au transport en commun depuis l'immeuble ?
La gare Vendôme, qui donne accès à la ligne orange du métro de Montréal et au réseau de trains de banlieue, est à environ 430 mètres de l'immeuble. Des arrêts d'autobus sont situés à moins de 100 mètres sur la rue Sherbrooke Ouest, à l'intersection Décarie. Cet accès exceptionnel au transport en commun constitue un facteur d'attraction fort pour les locataires.
