L'argent que les propriétaires oublient de réclamer
Trois règles fiscales peu connues peuvent vous faire économiser des milliers de dollars au moment de vendre, d'acheter ou de financer votre maison. La plupart des gens en entendent parler trop tard.
La règle du 40 km : votre commission de courtage déductible d'impôt
Si vous déménagez à cause d'un nouvel emploi, d'un transfert, d'une nouvelle entreprise ou d'études à temps plein, et que votre nouvelle maison vous rapproche d'au moins 40 km de votre lieu de travail, une bonne partie des frais de la transaction se déduit de votre revenu, au fédéral comme au Québec.
Règle du 40 km
Les conditions
- Un nouvel emploi, un transfert, une entreprise ou des études à temps plein à un autre endroit, au Canada.
- Vous vous rapprochez d'au moins 40 km de ce nouveau lieu, mesurés par le chemin routier le plus court.
- Les frais sont payés par vous, pas remboursés par votre employeur.
- Le déménagement peut se faire une autre année que le changement d'emploi, s'il en découle.
Ce qui peut être déduit
- La commission du courtier sur la vente de votre ancienne maison.
- Les frais de notaire, la publicité et la pénalité de remboursement hypothécaire.
- À l'achat : le notaire et la taxe de bienvenue, si vous avez vendu l'ancienne maison.
- Les déménageurs, l'entreposage, jusqu'à 15 jours d'hébergement temporaire.
- Les frais de l'ancienne maison restée vide (intérêts, taxes, assurance, chauffage), jusqu'à 5 000 $.
Exemple fictif : une famille de Sainte-Rose
- Ancienne maison → nouveau travail : 58 km.
- Nouvelle maison → nouveau travail : 6 km.
- Rapprochement : 52 km.
Impôt économisé à un taux marginal de 45 % : environ 23 000 $
Montants arrondis, pour illustrer. La déduction ne peut pas dépasser le revenu gagné au nouveau lieu de travail; le solde se reporte aux années suivantes. Formulaires T1-M (fédéral) et TP-348 (Québec). Gardez toutes vos factures.
Vous changez d'emploi ou de lieu de travail? Parlons-en avant de mettre votre maison en vente.
La mise à part de l'argent : rendre les intérêts de votre hypothèque déductibles
Au Canada, les intérêts sur l'hypothèque de votre maison ne sont pas déductibles. Mais si vous êtes travailleur autonome ou propriétaire d'un immeuble à revenus, une méthode reconnue par la Cour suprême et par l'Agence du revenu du Canada permet de transformer, petit à petit, cette dette personnelle en dette d'affaires.
Comment ça fonctionne
- Vos revenus d'entreprise, ou les loyers de votre plex, servent à rembourser plus vite l'hypothèque de votre maison.
- Vos dépenses d'entreprise ou de l'immeuble sont payées avec une marge de crédit hypothécaire.
- Les intérêts de cette marge servent à gagner un revenu : ils deviennent déductibles.
- Après quelques années, la dette non déductible a fondu et la dette déductible l'a remplacée.
Ordre de grandeur (exemple fictif)
Cette stratégie doit être mise en place avec un comptable ou un fiscaliste.
Vous achetez un plex ou vous êtes à votre compte? On peut structurer votre achat en pensant à ça dès le départ.
Le CELIAPP : le meilleur compte pour bâtir votre mise de fonds
Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété combine le meilleur du REER et du CELI. Vos cotisations réduisent votre impôt, et l'argent ressort sans impôt quand vous achetez.
CELIAPP
Les règles de base
- 8 000 $ de cotisation par année, jusqu'à 40 000 $ au total, par personne.
- Les droits non utilisés se reportent, jusqu'à 8 000 $ de plus l'année suivante.
- Les droits commencent à s'accumuler seulement quand le compte est ouvert : ouvrez-le tôt, même avec 0 $.
- Être premier acheteur : ne pas avoir habité une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire, cette année ou dans les 4 années précédentes.
Exemple fictif : un couple qui vise une maison à 1 000 000 $
200 000 $, c'est la mise de fonds de 20 % sur une maison à 1 000 000 $, ce qui évite l'assurance prêt hypothécaire.
Vous pensez acheter d'ici 1 à 5 ans? On fait votre plan de mise de fonds ensemble.
Information générale seulement, pas un avis fiscal. Validez votre situation avec votre comptable ou votre fiscaliste.
