Un duplex de coin avec du jus : le genre de propriété qui se fait rare
Il y a des immeubles à revenus qu'on achète pour ce qu'ils sont aujourd'hui, et d'autres qu'on achète pour ce qu'ils peuvent devenir. Le duplex du 11576 av. Racette, dans le secteur de Montréal-Nord, appartient clairement à la deuxième catégorie. Deux logements de 3 chambres, un sous-sol de plus de 8 pieds avec entrée par garage et sortie privée arrière, une structure solide sur un terrain de coin ensoleillé côté ouest : les ingrédients d'un investissement à long terme sont bien en place. Les travaux à prévoir, planchers de bois à sabler, cuisines et salles de bain à moderniser, ne sont pas une faiblesse cachée, ils sont précisément là où réside la marge de valeur.
Pour quel type d'investisseur cette propriété a-t-elle du sens ?
Cet immeuble s'adresse à l'investisseur qui sait lire entre les lignes d'une fiche de propriété. Celui qui voit un sous-sol de 8 pieds avec salle de bain existante et qui calcule mentalement le coût d'un 3½ supplémentaire. Celui qui comprend qu'un duplex occupé dans un quartier dense et bien desservi, c'est une base de revenus stable, pas un pari.
L'acheteur souhaitant ajouter un troisième logement au sous-sol devra se renseigner auprès de la Ville pour confirmer la faisabilité du projet, mais la présence d'une salle de bain au sous-sol constitue déjà un atout majeur pour simplifier les travaux de plomberie. C'est le genre de détail qui fait toute la différence dans un budget de rénovation.
Notez que la propriété est vendue par des liquidateurs : une inspection en bâtiment est recommandée, comme pour tout immeuble à revenus.
Trois atouts concrets qui font la force de cet immeuble
Un gabarit généreux et une configuration rare
Avec 2 065 pi² habitables répartis sur deux logements de 3 chambres chacun, le duplex offre des espaces qui se louent bien dans le marché actuel. Le format de coin ajoute une luminosité naturelle et une indépendance visuelle que les locataires apprécient. La cour côté ouest capte le soleil en après-midi, un argument de taille pour fidéliser de bons locataires.
Le sous-sol : le vrai multiplicateur de rendement
Un sous-sol de plus de 8 pieds, accessible par le garage et doté d'une sortie privée arrière, avec une salle de bain déjà en place : voilà une configuration qui ouvre la porte à un troisième logement de type bachelor, sous réserve des autorisations municipales. Si le projet se concrétise, le rendement de l'immeuble change de catégorie.
Des travaux ciblés pour une valeur maximisée
Les planchers de bois, les cuisines et les salles de bain demandent une mise à jour. C'est précisément ce type de propriété où l'investisseur expérimenté trouve sa marge : acheter à juste prix, rénover de façon stratégique et repositionner les loyers. Xavier Grelier peut vous accompagner dans l'analyse des améliorations à prioriser selon leur retour sur investissement.
Un quartier dense, bien équipé et facile à louer
La localisation du 11576 av. Racette est l'un de ses arguments les plus solides pour un investisseur. Le quartier de Montréal-Nord offre une desserte en transport en commun immédiate : les arrêts d'autobus sur le boulevard Henri-Bourassa se trouvent à moins de 80 mètres de la propriété, ce qui représente littéralement quelques pas. Les lignes 69, 380 et 469 y circulent, et les gares de Saint-Léonard (4 km) et de Saint-Michel (3,5 km) ainsi que la station de métro Henri-Bourassa (9,7 km) complètent l'accès régional. Les autoroutes 440, 15 et 25, ainsi que le pont Pie-IX, sont également accessibles rapidement.
À distance de marche, on trouve l'École primaire Sainte-Gertrude (300 m), l'École Louis Fréchette (222 m), l'École Jean-Nicolet (586 m) et l'École Sainte-Colette (674 m). Le Marché Irma est à 337 m, Le Marché Esposito à 430 m et le Supermarché B G à 664 m. Le Parc Saint-Laurent est à 231 m, le Parc Chabot à 463 m, le Parc Sauvé à 594 m et le Parc Charleroi à 787 m. Des garderies et CPE, un hôpital, un CÉGEP, une piste cyclable et un terrain de golf complètent les commodités du secteur.
Ce profil de quartier, dense en services et en infrastructures scolaires, facilite la mise en location et contribue à la stabilité des occupants.
Les chiffres de la transaction
Le duplex du 11576 av. Racette est offert à 649 000 $. Voici un résumé des données clés :
- Type : Duplex (immeuble à revenus)
- Superficie habitable : 2 065 pi²
- Superficie du terrain : 2 613 pi²
- Logements : 2 logements de 3 chambres chacun (5 pièces par unité)
- Salles de bain : 2 (plus une salle de bain existante au sous-sol)
- Chauffage : Électrique
- Inclusions : Lave-vaisselle (non fonctionnel), climatiseur mural, luminaires, stores, balayeuse centrale et accessoires
- Exclusions : Buffet en chêne dans la cuisine, rosier dans la cour, 2 plantes dans la cour adossées au mur, contenu du cabanon
La propriété est vendue par des liquidateurs. Une inspection en bâtiment est recommandée avant toute offre d'achat.
Vous souhaitez en savoir plus sur le potentiel de rendement de ce duplex ou planifier une visite ? Xavier Grelier, courtier immobilier résidentiel et commercial agréé chez Les stratèges immobiliers, est disponible pour vous accompagner dans votre analyse. Communiquez avec lui dès aujourd'hui au 438 794-8003 ou visitez www.strategesimmobiliers.com.
Foire aux questions
Est-il possible d'ajouter un troisième logement au sous-sol ?
Le sous-sol présente plusieurs atouts favorables à ce projet : une hauteur de plus de 8 pieds, une entrée par garage, une sortie privée arrière et une salle de bain déjà en place. Cela dit, l'ajout d'un logement est soumis aux règlements de zonage de la Ville de Montréal. L'acheteur intéressé devra confirmer la faisabilité auprès des autorités municipales avant d'entreprendre des travaux.
Pourquoi la propriété est-elle vendue par des liquidateurs ?
La vente est administrée par des liquidateurs qui ont répondu aux questions selon leurs meilleures connaissances. Dans ce contexte, il est particulièrement recommandé de faire réaliser une inspection en bâtiment complète par un inspecteur certifié avant de soumettre une offre d'achat.
Quels travaux sont à prévoir dans l'immédiat ?
Les logements présentent des planchers de bois qui méritent d'être sablés et finis, ainsi que des cuisines et des salles de bain à moderniser. La structure est solide. Ces travaux, bien planifiés, permettent de repositionner les loyers à la hausse et d'augmenter la valeur de l'immeuble de façon significative.
La desserte en transport en commun est-elle vraiment aussi bonne ?
Oui. Les arrêts d'autobus sur le boulevard Henri-Bourassa se trouvent à moins de 80 mètres de la propriété. Les lignes 69, 380 et 469 desservent le secteur. Les gares de Saint-Léonard (4 km) et de Saint-Michel (3,5 km) ainsi que la station de métro Henri-Bourassa (9,7 km) complètent la desserte régionale. C'est un argument fort pour attirer et fidéliser des locataires sans voiture.
Quelles sont les inclusions et exclusions à retenir ?
Les inclusions comprennent un lave-vaisselle (non fonctionnel), un climatiseur mural, les luminaires, les stores, ainsi que la balayeuse centrale et ses accessoires. Sont exclus : le buffet en chêne dans la cuisine, le rosier dans la cour, deux plantes adossées au mur extérieur et le contenu du cabanon.
