Un emplacement qui se passe rarement d'explication
Il y a des adresses que les investisseurs aguerris reconnaissent instantanément. La rue De La Roche, à une demi-rue de l'avenue du Mont-Royal, dans l'un des arrondissements les plus denses et les plus actifs de Montréal, en fait partie. Ici, la visibilité est acquise, le tissu commercial est vivant, et la demande locative, tant résidentielle que commerciale, ne faiblit pas. Cette bâtisse à revenus mixtes, avec son garage privé intégré, représente exactement le type d'actif que l'on ne retrouve pas deux fois dans un secteur pareil.
Pour qui cette propriété a-t-elle du sens ?
Cette bâtisse s'adresse à l'investisseur ou à l'occupant-propriétaire qui raisonne en termes de positionnement stratégique autant qu'en termes de rendement immédiat. Vous cherchez un actif ancré dans un secteur à forte densité urbaine, avec un zonage qui ouvre la porte à un redéveloppement résidentiel significatif ? Vous voulez comprendre non seulement ce que vous achetez aujourd'hui, mais aussi ce que cet emplacement peut devenir demain ? Ce bien mérite votre attention sérieuse.
Le Plateau-Mont-Royal affiche une densité de 13 000 habitants au kilomètre carré et un âge médian de 34,7 ans dans un rayon d'un kilomètre, soit une population active, urbaine et à fort pouvoir de consommation. Ces données démographiques ne sont pas anodines : elles soutiennent directement la valeur commerciale et locative du secteur à long terme.
Trois atouts qui distinguent cet actif
Un zonage H.2-4 avec un potentiel de redéveloppement jusqu'à huit logements
Le zonage actuel autorise un développement résidentiel pouvant atteindre jusqu'à huit logements, sur une hauteur maximale de trois étages. Pour un acquéreur avec une vision à moyen ou long terme, c'est une donnée fondamentale. L'usage commercial de buanderie au rez-de-chaussée bénéficie de droits acquis et peut être maintenu sous réserve du certificat d'occupation requis par la Ville. Si cet usage commercial venait à cesser, aucun autre usage commercial ne serait permis : la vision municipale pour ce site est résolument résidentielle. Tout projet d'agrandissement demeurera assujetti aux approbations municipales. L'acheteur est invité à confirmer ces éléments auprès des autorités compétentes dans le cadre de sa vérification diligente.
Un garage privé intégré, rarissime dans ce secteur
Dans un quartier aussi dense que le Plateau-Mont-Royal, un garage privé intégré représente un avantage concurrentiel réel, tant pour la valeur locative que pour la valeur de revente. C'est un atout que la grande majorité des propriétés voisines ne peuvent tout simplement pas offrir.
Des rénovations récentes qui réduisent les surprises
Plusieurs travaux d'envergure ont été réalisés au cours des dernières années : remplacement de la toiture principale, refection de la toiture de la terrasse au-dessus du garage (2025), travaux de plomberie et d'électricité dans le local commercial, remplacement des fenêtres du deuxième étage. Le logement résidentiel du deuxième étage est chauffé à l'électricité ; le local commercial, au gaz naturel. Ces investissements récents traduisent un entretien sérieux et limitent les interventions à court terme pour le nouvel acquéreur.
Le quartier : l'avenue du Mont-Royal à portée de pas
La position de cette bâtisse sur la rue De La Roche, à quelques dizaines de mètres seulement de l'avenue du Mont-Royal, lui confère une accessibilité piétonne exceptionnelle. À titre d'illustration, plusieurs restaurants réputés se trouvent littéralement à quelques pas : Au pain perdu est à 23 mètres, Sansotei Ramen, Boîte Geisha et Ramen Isshin sont à moins de 65 mètres.
Pour les courses quotidiennes, L'Intermarché est à 181 mètres, Marché Ô Nature à 235 mètres, Bleu et Persillé à 312 mètres et le Metro à 314 mètres. Tout s'effectue à pied, sans compromis.
En matière de transport en commun, les arrêts d'autobus De La Roche / du Mont-Royal et du Mont-Royal / De La Roche sont respectivement à 41 et 56 mètres. La station de métro Mont-Royal est à 539 mètres, et la station Laurier à 824 mètres, soit des distances tout à fait raisonnables à pied. L'accès aux autoroutes et aux voies rapides complète ce tableau de mobilité urbaine remarquable.
Les chiffres de la transaction
La propriété est offerte à 1 050 000 $. Le terrain affiche une superficie de 2 000 pi². La bâtisse comprend un local commercial au rez-de-chaussée (buanderie avec droits acquis) et un logement résidentiel de type 5½ à l'étage, ainsi qu'un garage intégré.
Inclusions : pour le locataire résidentiel du deuxième étage, le réfrigérateur, la cuisinière, la laveuse, la sécheuse et le chauffe-eau sont inclus tels quels, sans garantie.
Exclusions : toutes les machines de buanderie situées au rez-de-chaussée sont exclues de la vente. Le chauffe-eau du local commercial appartient au locataire du rez-de-chaussée et est également exclu.
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Foire aux questions
Quel est le zonage actuel et quelles constructions sont permises sur ce terrain ?
Le zonage actuel est H.2-4, ce qui permet un développement résidentiel pouvant atteindre jusqu'à huit logements sur une hauteur maximale de trois étages. Tout projet d'agrandissement ou d'ajout d'étage demeure assujetti aux approbations municipales et à la réglementation applicable, notamment en matière de marges. L'acheteur est invité à valider ces paramètres auprès des autorités compétentes dans le cadre de sa vérification diligente.
La buanderie commerciale peut-elle continuer d'opérer après la vente ?
Oui, l'usage de buanderie bénéficie de droits acquis et peut être maintenu par le nouvel acquéreur, sous réserve de l'obtention et du maintien du certificat d'occupation requis par la Ville de Montréal. Si cet usage venait à cesser, aucun autre usage commercial ne serait autorisé sur l'immeuble, la vision municipale à long terme pour ce site étant résidentielle.
Quelles rénovations ont été réalisées récemment ?
Plusieurs travaux importants ont été effectués au cours des dernières années : remplacement de la toiture principale, refection de la toiture de la terrasse au-dessus du garage (2025), travaux de plomberie et d'électricité dans le local commercial, et remplacement des fenêtres du deuxième étage. Ces améliorations contribuent à réduire les interventions à court terme pour le nouvel acquéreur.
Qu'est-ce qui est inclus ou exclu de la vente ?
Les appareils électroménagers du logement résidentiel du deuxième étage (réfrigérateur, cuisinière, laveuse, sécheuse) ainsi que le chauffe-eau de ce logement sont inclus tels quels, sans garantie. Les machines de buanderie du rez-de-chaussée et le chauffe-eau du locataire commercial sont exclus de la vente.
Comment se déroule un achat de bâtisse commerciale au Québec ?
Au Québec, la transaction immobilière commerciale est conclue devant notaire. Une vérification diligente rigoureuse est fortement recommandée, notamment en ce qui concerne le zonage, les baux existants, l'état des structures et les conformités municipales. Votre courtier immobilier et votre notaire sauront vous guider à chaque étape du processus.
